WAT IS MANDELIGHEID?

In het vastgoed kennen we verschillende lastige begrippen, iedere week laten wij u kennis maken met zo'n begrip.

Als er een scheidsmuur staat tussen jouw tuin en die van de buren, dan is er meestal sprake van mandeligheid. De muur staat precies op de erfgrens en is eigendom van beide buren. Zo’n gemene muur kan wel eens voor onenigheid zorgen. Want wat als het muurtje onderhoud nodig heeft, wie draait er dan op voor de kosten? Niet alleen een muur, haag of schutting kan mandelig zijn, ook een terrein of perceel kun je delen met je buren. Denk aan een gezamenlijke parkeerplaats, vijver of een parkje. Mandeligheid is dus een vorm van gemeenschappelijk eigendom.

Wanneer is er sprake van mandeligheid?Achtergrond Blok Baksteen Gebouw Cement Me
Als een vrijstaande muur, schutting, hek of haag precies op de erfgrens staat. De erfgrens loopt er in de lengterichting onderdoor.
Als de mandeligheid is vastgelegd in een notariële akte. Dit kun je opzoeken in het Kadaster.
Er is géén sprake van mandeligheid als de muur onderdeel uitmaakt van een gebouw, de muur is dan eigendom van de eigenaar van het gebouw. Dit is ook zo als die muur op de erfgrens staat. De muur is namelijk niet ‘vrijstaand’, maar onderdeel van bijvoorbeeld een uitbouw of garage. Dit heet ook wel horizontale natrekking.
Mandeligheid betekent dat alle mede-eigenaars samen de kosten moeten dragen voor onderhoud, reiniging en vervanging.

Soms is er geen sprake van mandeligheid, maar van erfdienstbaarheid. Eén van de buren is dan eigenaar van het terrein, maar de ander mag er gebruik van maken. Een bekend voorbeeld van een erfdienst is het recht van overpad.

Akte van mandeligheid
Iets is mandelig, als dit vastgelegd in een notariële akte. Deze akte wordt opgesteld door de notaris en kun je opzoeken in het Kadaster. In deze akte staat precies wie er allemaal mede-eigenaar is van de mandelige zaken. Dat kan van alles zijn, zoals een gebouw, pad, parkeerplaats, tuin, muur, schutting, vijver.. noem maar op. Wil je weten of er sprake is van mandeligheid, dan kun je deze akte opvragen bij het Kadaster. Ook als jij en je buren willen vastleggen dat iets gedeeld is, doe je dat via zo’n akte. Dat is wel zo verstandig, want het kan onenigheid in de toekomst voorkomen. Bijvoorbeeld als je nieuwe buren krijgt.

Hoe zit het met het onderhoud?
Wat vaak problemen geeft, is het onderhoud van een mandelige erfafscheiding of mandelig terrein. Want wat als je buren niet willen meebetalen aan het onderhoud? Of je buren schilderen de muur, maar jij bent het daar niet mee eens. Wat dan? In principe zijn jullie beide verantwoordelijk voor het onderhoud van de mandelige zaken. Een mandelige schutting, haag of muur heeft meestal twee eigenaren. Bij een mandelig terrein of gebied kunnen er meerdere mede-eigenaren zijn. Denk aan een parkeerplaats die is toegewezen aan omwonenden. Iedere eigenaar is samen met de andere mede-eigenaren verplicht de mandelige zaken:

te onderhouden;
te reinigen;
te vernieuwen (indien nodig).
Als er twee eigenaren zijn, dan moeten zij de kosten eerlijk verdelen. Zijn er meerdere mede-eigenaren, dan is er vaak een beheervereniging. Zo’n vereniging is er om alles wat met het mandelige terrein te maken heeft te beheren. Iedere mede-eigenaar kan lid worden en tegen betaling van contributie meebepalen over het terrein. Lid worden is niet verplicht, maar dan heb je ook niets over de mandelige grond te zeggen.

Het spreekt voor zich dat je als eigenaar rekening moet houden met de mede-eigenaren. Oftewel: je mag geen gebruik maken van de mandelige zaken op een manier die inbreuk maakt op de rechten van de andere eigenaren.

Is er schade aan de mandelige muur?
Dan draait degene die voor de schade verantwoordelijk is, op voor de reparatiekosten.

Wie betaalt voor de isolatie van een gemene muur?
We wonen tegenwoordig zo dicht op elkaar, dat we ook steeds dichter bij elkaar moeten gaan bouwen. Als twee buren een muur bouwen tussen hun woningen in, dan moet daar isolatie tussen komen. Wie betaalt er voor die isolatie? Dit is een vraag waar veel bouwers zich het hoofd over breken. Meestal is het zo dat: wie het eerst maalt, betaalt. Dus de buur die als eerste een muur bouwt, moet ook voor de isolatie zorgen. In dit geval is de isolatie mandelig, maar de muur niet. Het is ook mogelijk om samen de muur te bouwen, dan is de muur wél mandelig. Dit soort bouwkundige vragen zijn ingewikkeld en het is dan ook verstandig om juridisch advies hierover in te winnen.

Aanbouwen tegen (niet) mandelige muur?
Veel mensen vragen zich af hoe het zit met een aanbouw tegen een al dan niet mandelige muur. Mag de buurman jouw muur gebruiken voor zijn uit- of aanbouw? Het hangt er bij bouwen of de erfgrens vanaf of het gaat om een mandelige muur of een privé-muur. In principe geldt het volgende:

Mandelige muur: bij een gedeelde muur geldt dat beide eigenaren tegen de muur mogen aanbouwen. Ze mogen daarin – tot de helft van de dikte – spijkers, balken, ankers en dergelijke aanbrengen.

Niet mandelige muur: staat de muur niet op de erfgrens, maar op eigen grond? Dan is het een privé-muur en hoef je niet toe te staan dat de buurman er gebruik van maakt.

Maakt de buurman onterecht gebruik van jouw muur? Dan is dat meestal een onrechtmatige daad. Zeker als jij er schade of overlast van ondervindt. Wees er op tijd bij, want door een uitbouw kan jouw muur zomaar mandelig of zelfs eigendom van de buurman worden. 

 

Bron: leggle.com