Einde relatie? De gevolgen én oplossingen voor je hypotheek

Eind vorige maand stelde de VVD-fractie kamervragen aan ministers Dijsselbloem (Financiën) en Plasterk (Binnenlandse Zaken) over het gebrek aan maatwerk door geldverstrekkers bij einde relatie situaties.

Hypotheekadviseurs ervaren in de praktijk regelmatig dat aanbieders in het geval van echtscheiding niet altijd de ruimte benutten om maatwerk te leveren. Zo meldt De Hypotheekshop. De AFM biedt hiervoor sinds 2013 wel de mogelijkheden. Omdat het jaarlijks om vele duizenden hypotheekaanvragen gaat, zijn de gevolgen van het ontbreken van maatwerk groot.

De Hypotheekshop zette de voornaamste knelpunten die spelen rond het beëindigen van de relatie op een rij en noemt een aantal mogelijke oplossingen.

Knelpunt 1: Maatwerk door Nationale Hypotheek Garantie (NHG) niet altijd toegepast
Sinds de Nibud-leennormen gelijk zijn getrokken, is het verschil tussen een hypotheek met of zonder NHG niet meer zo groot als die in het verleden was. Omdat de NHG onder voorwaarden garant staat voor een eventuele restschuld in geval van bijvoorbeeld werkloosheid of einde relatie, lopen geldverstrekkers een kleiner risico. Hierdoor brengen ze consumenten voor NHG-hypotheken een tot wel 1%-punt lagere rente in rekening. De consument betaalt bij het afsluiten éénmalig 1% borgtochtprovisie over de hoogte van de lening maar verdient deze door de flink lagere rente in de regel binnen 2 of 3 jaar terug.

Als er bij einde relatie sprake is van een mogelijke restschuld, dan hanteert de NHG ruimere leennormen voor de partner die de woning volledig wil gaan overnemen. Hierdoor kan de woning toch behouden blijven als de overnemende partner bijvoorbeeld een hypotheek van €200.000 nodig heeft maar maximaal €180.000 kan betalen. Vanuit de consument gezien is het echter vreemd dat dit maatwerk alleen mogelijk is wanneer er sprake is van een mogelijke restschuld. Deze zou er immers ook bij gebaat zijn als hij of zij kan blijven wonen wanneer er sprake is van overwaarde maar eigen middelen ontbreken om de uitkoop van de ex-partner te bekostigen. Als dezelfde ruimere normen dan ook worden gehanteerd kan het benodigde bedrag voor uitkoop wellicht worden meegefinancierd in de nieuwe hypotheek waardoor een van beiden wel kan blijven wonen. Nu lijkt het alsof maatwerk alleen kan worden ingezet om het verlies voor de geldverstrekkers en de NHG te beperken.

Knelpunten 2 en 3: Toetsen met hogere rente en verplicht annuïtair aflossen
Bij einde relatie neemt de achterblijvende partner het eigendom van de vertrekkende partner over. In het geval van overwaarde wordt de vertrekkende partner uitgekocht. Het overnemen van het deel van de vertrekkende partner wordt door velen ervaren als het ‘overkopen’ van de helft van de woning hoewel er niet wordt gepasseerd bij de notaris en er geen overdrachtsbelasting is verschuldigd.

De geldverstrekker behandelt het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid van de vertrekkende partner als een mutatie op een lopende lening. De blijvende partner krijgt daarom bij het over te nemen hypotheekdeel te maken met de oude veelal fors hogere rente. Hierdoor valt de inkomenstoetsing lager uit dan als er sprake zou zijn van de actuele (lagere) rente. Dit effect wordt verstrekt doordat sinds 2013 het overgenomen hypotheekdeel binnen 30 jaar volledig dient te worden afgelost (annuïtair). Dit zorgt in de praktijk voor hogere maandlasten omdat voor de relatiebreuk vaak sprake was van een (deel) aflossingsvrij.

Knelpunt 4: Gebruik verhuisregeling vaak niet deelbaar
De verhuisregeling is de laatste tijd een veelbesproken onderwerp. De verhuisregeling houdt in dat de consument het rentepercentage van de huidige hypotheek in de toekomst onder bepaalde voorwaarden kan meeverhuizen naar een volgende woning. Omdat de rente historisch laag is en veel consumenten er daarom voor kiezen om de rente zeer lang vast te zetten (20 of zelfs 30 jaar vast), is de kwaliteit van de geboden verhuisregeling erg belangrijk.

Bij einde relatie zijn beide ex-partners over het algemeen voor de helft eigenaar van de woning en de hypotheekschuld. Niet alleen wordt de eventuele over- of onderwaarde tussen beiden verdeeld, dat geldt fiscaal gezien ook voor de hypotheek. Niet alle geldverstrekkers bieden echter de mogelijkheid dat ieder voor zijn of haar deel gebruik maakt van de verhuisregeling. Slechts één van beiden kan dan de verhuisregeling gebruiken.

'Maatwerk is essentieel'
Het ontbreken van maatwerk in het algemeen en bij einde relatie in het bijzonder, heeft diverse oorzaken. Zoals reeds eerder aangegeven is een belangrijke oorzaak het ontbreken van duidelijke regelgeving. De huidige regels in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet kennen deels een ‘open’ karakter: deze open normen worden in de praktijk echter nauwelijks toegepast omdat er bij geldverstrekkers behoefte bestaat aan meer duidelijkheid.

Het zou goed zijn als het Platform Maatwerk, zoals dat door het Ministerie van Wonen in het leven is geroepen, deze zou kunnen verschaffen. Daarnaast zou de NHG moeten overwegen om consumenten in alle situaties van einde relatie de mogelijkheid van ruimere leennormen te bieden. Een relatiebreuk is een financieel en emotioneel ingrijpende gebeurtenis, zeker als er ook kinderen bij betrokken zijn. Maatwerk is dan essentieel om onnodige woningverkoop te voorkomen.

Bron: vastgoedjournaal