Opgelet: Transformatie naar woning leidt niet automatisch tot toepassing 2% ovb

Als een pand wordt getransformeerd naar woningen zonder dat sprake is van nieuw onroerend goed kan de koper niet per definitie een beroep doen op het lage 2%-tarief in de overdrachtsbelasting. Dit is vandaag maar weer eens bevestigd in een arrest van de Hoge Raad. Columnist Aad Rozendal geeft tekst en uitleg.

 
Bij de verkrijging van een onroerende zaak moet normaliter 6% overdrachtsbelasting worden betaald door de koper. Sinds 2011 kent de overdrachtsbelastingwetgeving een lager tarief van 2% voor woningen. In februari van dit jaar heeft de Hoge Raad duidelijk uiteengezet welk toetsingskader moet worden toegepast.
“Het toetsingskader van de Hoge Raad houdt in dat op het moment van de levering van de onroerende zaak moet worden gekeken of de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd voor bewoning en of de onroerende zaak nadien verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik”, aldus Rozendal. “Als slechts beperkte aanpassingen nodig zijn om het object weer voor het oorspronkelijke doel geschikt te maken dan blijft het oorspronkelijke doel doorslaggevend.”
Gebruik van het object niet relevant
De uitkomst van de toets van de Hoge Raad kan dus zijn dat een pand oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd als woning, maar dat het door een verbouwing geschikt is gemaakt voor bijvoorbeeld een kantoor. Als sprake was van een bescheiden verbouwing en het gebouw met beperkte aanpassingen weer geschikt kan worden gemaakt voor bewoning, dan blijft sprake van een woning. Een pand dat rond 1900 als woning is gebouwd en enkele (tientallen) jaren als kantoor is gebruikt, kan dus nog steeds met 2% overdrachtsbelasting worden verkregen. Dat is zelfs het geval als de koper het ook als kantoor wil gaan gebruiken en niet als woning.
Transformatie
Als een oud gebouw, zoals bijvoorbeeld een fabrieksgebouw of schoolgebouw wordt getransformeerd naar woningen zonder dat sprake is van nieuw onroerend goed, kan echter niet per definitie een beroep worden gedaan op het lage 2%-tarief in de overdrachtsbelasting. Er is pas sprake van een woning als de transformatie grotendeels voltooid is. Het feit dat de bestemming is gewijzigd in wonen en dat objectief vaststaat dat er woningen gerealiseerd zullen worden (bijvoorbeeld op basis van de bouwtekening en een gesloten koop-aanneemovereenkomst) is volstrekt niet relevant.
“De overdrachtsbelasting is een tijdstipbelasting” legt Rozendal uit. “Het gaat dus om de status op het exacte moment van de levering en volgens de Hoge Raad moet je dus kijken naar de bouwkundige staat van het object zoals die op dat moment is. Zolang er nog geen bouwkundige aanpassing heeft plaatsgevonden zal een voormalige fabriek, klooster of schoolgebouw nog steeds onder het 6%-tarief vallen.”
Geen sprake van woning
De Hoge Raad heeft dit in feite weer bevestigd in het arrest dat vandaag op 14 juli is verschenen. Het Hof had al geoordeeld dat de onroerende zaak niet als woning was gebouwd en bij de aankoop een indeling had die in overeenstemming was met de oorspronkelijke bestemming ten tijde van de bouw en van het gebruik: entree, kantoorruimte, klaslokaal met eenvoudige keukenopstelling en toiletruimte, waaronder enkele toiletten voor kleine kinderen. Omdat de onroerende zaak oorspronkelijk dus niet als woning is gebouwd, is er geen sprake van een woning.
Het feit dat de gemeente aan de koper had laten weten dat zij bereid was de bestemming aan te passen en gebruik voor wonen toe te staan kon de koper niet baten. Ook de bouwwerkzaamheden die voor de levering door de koper waren verricht waren onvoldoende om het object als woning aan te merken. Deze werkzaamheden waren namelijk beperkt tot het plaatsen van een vaste trap en een dakraam, schilderwerk en het verwijderen van de kindertoiletten voor een relatief klein bedrag van ca. € 2.500. De Hoge Raad laat dit Hofoordeel in stand.
“De overdrachtsbelasting is een tijdstipbelasting. Het gaat dus om de status op het exacte moment van de levering en volgens de Hoge Raad moet je dus kijken naar de bouwkundige staat van het object zoals die op dat moment is."
Goed letten op bouwkundige staat
Rozendal wijst er op dat het dus van groot belang is om bij transformatie waarbij geen nieuwe onroerende zaak ontstaat goed te letten op de bouwkundige staat op het moment van levering. Als het haalbaar is, dan kan het lonen om de levering pas plaats te laten vinden nadat de transformatie nagenoeg geheel is afgerond. Alleen in dat geval kan een beroep worden gedaan op het lage 2%-tarief.
bron: Vastgoedjournaal